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谁在掌控房价?十大地主坐拥6亿平米土地

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发表于 2016-5-13 14:57:42 | 显示全部楼层 |阅读模式


被恒大地产纳入麾下的嘉凯城昨日再度涨停,当诸多媒体在讨论究竟哪只基金提前压中了宝时,却有意无意中忽略这了这起收购其实具备极强的象征意义:经过多轮调整之后,房地产业已经成为超级寡头的游戏,小玩家们正在出局。

面包财经翻查了A股和港股各大上市房企财报发现:十大巨头所拥有的土地储备面积总计已经超过6亿平方米。当土地越来越集中到巨头手中时,究竟是谁在掌控着房价的涨跌?

房地产的超级寡头时代:巨头加速囤地

中国社科院2014年底发布的《住房绿皮书》中就已经提出:预计两年内会有30%-40%的房企遭到淘汰,同时万科、恒大等地产寡头格局已初现雏形。

不到两年时间,这种预言似乎已经变成现实,众多销售收入突破千亿的巨头们正在加速囤地,将房地产最重要的资源收入囊中。

根据财报,恒大地产去年新购项目规划建筑面积3484.7万平方米,总的土地储备量达到1.56亿平方米,为众房企之首。其中,土地储备的项目数量总计375个,一二线城市项目数量占比为54.7%。

尽管经历了轰轰烈烈的“宝万之争”,万科拿地的速度也丝毫没有放缓。去年一年公司新增物业项目为106个,合计新买入土地面积为2201万平方米,其中38%的土地储备位于一线城市。截至2015年年底,万科的土地储备共计5477万平方米。

拥有巨量土地储备的不仅仅是恒大与万科。面包财经翻查港股与A股各上市房企财报发现,至少有十家房企2015年底的土地储备超过3000万平方米,万科在这份榜单中仅位列第五。

除了恒大地产之外,碧桂园、万达商业和保利地产的土地储备都超过5000万平方米。

根据财报数据计算,截止2015年底,这十大巨头的土地储备超过6亿平方,准确的数字是62948万平方米。

根据绿地控股在财报中援引的统计数据,2015年全国房地产开发企业土地购置面积仅为2.28亿平方米,同比大幅下降了31.7%。这意味着这十家房企目前拥有的土地储备,相当于2015年全国房地产企业购地面积的2.75倍。

更多房地产企业的土地储备数据可以在面包财经微信公众号(ID:mbcaijing)上输入“土地”调阅。

数据为证:房地产年复一年走向集中

房地产加速集中的趋势,在另一份权威报告中得到印证。

前不久,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合发布的《2016中国房地产百强企业研究报告》(简称《报告》)显示:2015年房地产百强企业的销售总额和销售面积的涨幅高于同期全国涨幅 5个和 9. 1个百分点,百强房地产的市场领先优势正在进一步扩大。

尽管每一年房地产百强的名单并不相同,但百强们在房地产市场的占比越来越高,得到了数据的印证。下图是面包财经根据《报告》整理的历年房地产百强在整体房地产市场的占比:

房地产百强的市场份额,从2004年的约14%增加到2015年的36.7%。在房价经历剧烈调整的2014和2015年,这种集中的趋势更加明显,2015年百强的市场份额比2013年提高了6个百分点。

这印证了社科院两年前的判断:大型寡头在融资、拿地、开发、产品、销售、品牌和管理等全方位均具有压倒性优势;在市场萎缩和巨头鲸吞的双重压力下,众多中小型房企无可避免地被挤出或兼并,房地产市场的寡头格局正在形成。

鲨鱼吃大鱼:寡头已经成型

如果进一步观察百强中前十强的市场占比,则会发现更惊人的趋势:即便是在地产百强中,市场份额也正在迅速向位居第一阵营的公司集中。

《报告》的内容显示:综合实力排名前十的房地产企业2015年销售总额超过1.4万亿元,占所有百强企业销售总额的44.5%,占比接近一半。更重要的是,从2011年以来,前十大所占市场份额在逐年提升,四年间增长超过10个百分点。下图是面包财经根据《报告》内容绘制的趋势图:

事实上,此次被恒大地产入股的嘉凯城原本就位列百强,总资产超过350亿元,2013年时销售收入也曾超过百亿,已经不能算作是太小的房地产公司了。

当房地产行业从大鱼吃小鱼变成巨鳄吃大鱼的时候,超级寡头的时代就已经不是预言了。2016年春节前后,一线城市房价的快速上涨引致了北上广深等地纷纷出台新政。一线市场温度尚未下降,二线城市房价涨声又起。更重要的是近期上海、南京等地的土地拍卖价格再次出现高溢价,面粉贵过面包的局面轮番上演。

当土地越来越集中在少数巨头手中时,“某九条”、“某十条”的新政真的能给市场降温?房价到底操于谁手?


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